DEUDORES SOLIDARIOS.....QUE IMPLICA Y QUE RESPONSABILIDADES SE ASUMEN

 

Se entiende como deudor solidario a la persona, física o jurídica, que respalda y responde junto con un tercero por la obligación adquirida por parte de éste y a quien legalmente se puede exigir por tanto el pago o su finalización. El deudor solidario es una de las tipologías más frecuentes de deudores y por lo tanto es necesario conocer todo lo que esta figura implica. 

Como hemos comentado y como su nombre indica es un deudor, pero en solidaridad frente al acreedor, el cual se comprometió solidariamente junto con el deudor original frente a este acreedor a responder por la totalidad de la obligación. 

Si se produzca un impago las personas a las que puede cobrar son dos y no una. La entidad no tiene que ir por necesidad primero al principal para cobrar. Puede acudir directamente al codeudor y éste no tiene en ningún caso la potestad de rehusar el pago de esa deuda. De igual modo tampoco puede exigir que cobren primero al deudor principal, sino que al ser deudor solidario y adquirir las mismas obligaciones, debe responder sin más inconvenientes.

Además, ser deudor solidario tiene otra implicación práctica muy a tener en cuenta y es que al ser codeudores y tener las mismas condiciones que los deudores principales, pueden ser reportados a las centrales de riesgo en caso de mora. A veces por intentar hacer un favor, las situaciones y relaciones se han complicado, por lo tanto, siempre es mejor informarse, contar con el asesoramiento legal de profesionales del ámbito jurídico si hiciese falta y conocer todos los detalles de esa transacción por la que se va a responder como deudor solidario.

TIENE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS OBLIGACIÓN DE PRESENTAR EL MODELO 347.

SI, siempre y cuando los pagos de facturas por servicios y trabajos realizados en la comunidad  superen los 3.005.06 €.

Obligación de presentar el Modelo 347:

Tienen obligación de presentar el modelo 347 todas aquellas personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria (entidades en atribución de rentas), que desarrollen actividades empresariales o profesionales con terceras personas por importe superior a 3.005,06 euros durante el ejercicio.

Además, también estarán obligadas a declarar el modelo 347 las sociedades, asociaciones, colegios profesionales u otras entidades que, entre sus funciones, realicen la de cobro, por cuenta de sus socios, asociados o colegiados, de honorarios profesionales o de derechos derivados de la propiedad intelectual, de autor u otros estarán obligadas a declarar.

Exclusión de presentar el Modelo 347:

Existen excepciones a la declaración del modelo 347 para aquellas personas que:

·         Realizan en España actividades empresariales o profesionales sin tener en territorio español la sede de la actividad económica, un establecimiento permanente o su domicilio fiscal o, en el caso de entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero, sin tener presencia en territorio español.

·         Personas físicas y entidades en atribución de rentas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por las actividades que tributen en dicho impuesto por el método de estimación objetiva y en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) por los regímenes especiales simplificado o de la agricultura, ganadería y pesca o del recargo de equivalencia, salvo por las operaciones que estén excluidas de la aplicación de los citados regímenes, así como aquellas otras por las que emitan factura.

·         Los obligados tributarios que no hayan realizado operaciones que superen la cantidad de 3.005,06 euros durante el año natural correspondiente o de 300,51 euros durante el mismo periodo, cuando realicen la función de cobro por cuenta de terceros de honorarios profesionales o de derechos derivados de la propiedad intelectual, industrial o de autor u otros por cuenta de sus socios, asociados o colegiados.

·        

LLos obligados tributarios que hayan realizado exclusivamente operaciones excluidas al deber de declaración, según lo dispuesto en el artículo 33 del Real Decreto 1065/2007.

·         Los  obligados  tributarios  que  deban  informar  sobre  las  operaciones  incluidas  en  los  libros registro del Impuesto sobre el Valor Añadido, según el artículo 36 del Real Decreto 1065/2007.

Operaciones incluidas de declaración en el Modelo 347:

Quedarán incluidas de declaración en el Modelo 347 las siguientes operaciones, siempre que superen el importe de 3.005’06 euros:

·         Entregas y adquisiciones de bienes, operaciones habituales o atípicas.

·         Prestación y adquisición de servicios, operaciones habituales o atípicas.

·         Subvenciones y ayudas no reembolsables.

·         Operaciones inmobiliarias.

·         Operaciones de entidades aseguradoras.

·         Anticipos de clientes y a proveedores (cuando se realice la operación se declarará el importe de la misma minorado en el importe del anticipo).

Operaciones excluidas de declaración en el Modelo 347:

Están excluidas de declarar en el Modelo 347 las siguientes operaciones:

·         Entregas de bienes o prestaciones de servicios por las que los obligados tributarios no han expedido ni entregado factura o documento sustitutivo.

·         Operaciones realizadas al margen de la actividad empresarial o profesional del obligado tributario.

·     

    Entregas, prestaciones o adquisiciones de bienes o servicios efectuadas a título gratuito exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

·         Arrendamientos de bienes exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) realizados por personas físicas o entidades sin personalidad jurídica al margen de cualquier otra actividad empresarial o profesional.

·      

   Adquisiciones de efectos timbrados o estancados y signos de franqueo postal, excepto los que tengan la consideración de objetos de colección.

·         Operaciones realizadas por las entidades o establecimientos de carácter social.

·         Importaciones y exportaciones de mercancías, y las operaciones realizadas directamente desde o para un establecimiento permanente del obligado tributario situado fuera del territorio español, salvo que aquel tenga su sede en España y la persona o entidad con quien se realice la operación actúe desde un establecimiento situado en territorio español.

·         

Entregas y adquisiciones de bienes que supongan envíos entre el territorio peninsular español o las islas Baleares y las islas Canarias, Ceuta y Melilla.

En general, todas aquellas operaciones respecto de las que exista una obligación periódica de suministro de información a la Administración tributaria estatal mediante declaraciones específicas.

Plazo de presentación del Modelo 347:

El plazo de presentación del Modelo 347 comienza el día 1 de febrero y finaliza el día 29 de febrero de 2016. Durante este tiempo el sujeto obligado de presentarlo, debe realizar la declaración de los datos del ejercicio anterior rellenando el Modelo 347 o utilizando el programa de ayuda que facilita Hacienda.

En el caso en que no se presente el Modelo 347 se estará cometiendo una infracción tributaria tipificada en el artículo 93 y 94 del Ley General Tributaria con una sanción pecuniaria fija de 20 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a una misma persona o entidad que se haya omitido, con un mínimo de 300 y un máximo de 20.000 euros.

¿Hay deducciones por alquilar una vivienda?

DECLARACIÓN DE LA RENTA PARTE III

¿Hay deducciones por alquilar una vivienda?

La reforma fiscal ha traído importantes novedades en el apartado de deducciones por alquiler. La norma, que ha entrado en vigencia el 1 de enero de 2015, ha eliminado la deducción por alquiler de vivienda para aquellos contratos firmados a partir de esa fecha, aunque se mantendrá para los que se llevaron a cabo antes del 31 de diciembre de 2014. Además, se eliminan las reducciones para el inquilino en función de la edad y se igual al 60% para cualquier inquilino. 

Las deducciones que tiene el propietario son :
En primer lugar el propietario está obligado a declarar las rentas provenientes del alquiler de su vivienda, pero que también hay una serie de gastos relacionados con el mantenimiento de la vivienda que se puede deducir, y, además, también puede aplicar reducciones de los ingresos totales por el arrendamiento, que variarán en función de la edad que tenga su inquilino.

Así, se puede deducir por los siguientes puntos

- los intereses producidos por créditos que utilizados para la compra de vivienda-
- los impuestos y tasas estatales que incidan sobre los rendimientos o la vivienda: por ejemplo, el IBI, la tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, vado y los gastos de comunidad.
- los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico
- los gastos de conservación, mantenimiento y reparación: pintura y otros arreglos estéticos; reparación o sustitución de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción o instalación eléctrica
- la prima del seguro de hogar
- la amortización del inmueble y de los bienes que contenga (el 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo)
- los gastos de administración, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca

Asimismo, puede reducirse un 60% de los ingresos del alquiler independientemente de la edad del inquilino.

Pero estas deducciones y reducciones no se aplican a todos los alquileres. Por ejemplo, las viviendas vacacionales, que se alquilan por temporadas en la costa, no pueden beneficiarse.

Sí se puede reducir si alquila a estudiantes, ya que la Agencia Tributaria es más flexible y entiende que, por ejemplo, de septiembre a junio es un periodo lo suficientemente amplio para no ser entendido por un arrendamiento de temporada.

Tampoco es aplicable si la vivienda alquilada cuenta con servicios de hostelería, por ejemplo, cambio de sábanas.

Si es inquilino

Si es inquilino solo se podrá deducir el alquiler si firmó el contrato antes del 31 de diciembre de 2014. Así, el arrendatario podrá deducirse un 10,05% de los importes con un máximo de 9.040 euros para rentas de hasta 17.707,20 euros anuales. A partir de ese tope el porcentaje deducción irá decreciendo.

Así, para bases imponibles entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales

¿Qué pasa si he optado por un alquiler con opción a compra? En este caso fiscalmente no implica ninguna complicación, ya que se deducirá por alquiler hasta que se ejerza la opción.

El contribuyente también tiene derecho a la deducción por alquiler, incluso aunque la vivienda arrendada esté situada en el extranjero. Eso sí, siempre que tribute por nuestro IRPF.

DECLARACIÓN DE LA RENTA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2015

DECLARACIÓN DE LA RENTA, PARTE II 

DECLARACIÓN DE LA RENTA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO 2015

Algunos cambios en materia fiscal que nos pueden servir como guía a la hora de realizar nuestra declaración y sacar el máximo partido.

La última reforma fiscal que aprobó el Gobierno en 2015 conlleva diferentes novedades que debemos tener en cuenta a la hora de preparar el borrador de nuestra declaración del IRPF correspondiente al ejercicio 2015. EFPA España repasa algunos de esos cambios en materia fiscal que afectan a los distintos productos de inversión y que nos pueden servir como guía a la hora de realizar nuestra declaración y sacar el máximo partido a nuestros ahorros.

1. Atento a los cambios en los productos de ahorro para la jubilación

Se reduce la cantidad límite que se puede aportar, pasando de 10.000 a 8.000 euros, siempre que no supere el 30% de los rendimientos del trabajo y actividades económicas, independientemente de la edad del contribuyente.

Asimismo, se ha modificado el tratamiento de las aportaciones realizadas por el cónyuge del contribuyente, cuando éste perciba rendimientos del trabajo o de actividades económicas por debajo de los 8.000 euros. En este caso, el límite de la aportación pasa de 2.000 a 2.500 euros.

En cuanto a los PIAs (o planes individuales de En cuanto a los PIAs (o planes individuales de ahorro sistemático), se ha introducido la posibilidad de rescatarlo para constituir una renta vitalicia, si se han cumplido cinco años y no diez como se establecía anteriormente. Tributarán como rendimiento del capital mobiliario y su exención variará en función de la edad del beneficiario, pudiendo ser desde un 65% hasta un 92%.

2. Desaparece la exención en dividendos

Los inversores dejarán de beneficiarse de la exención de los primeros 1.500 euros ya que, a partir del 1 de enero de 2015, tendrán que tributar por el 100% de las ganancias obtenidas.

Además, como consecuencia del adelanto por parte del Gobierno de la rebaja de los tipos impositivos en retenciones al ahorro prevista para el 2016, durante el año 2015 conviven dos tipos impositivos, estableciéndose un tipo transitorio del 19,5% a partir del 1 de julio de 2015, que se rebajará al 19% desde el 1 de enero de 2017.

3. Aprovecha las ventajas fiscales del Plan de Ahorro 5

Los pequeños inversores que hayan contratado el nuevo instrumento denominado Plan de Ahorro 5 se podrán beneficiar de la nueva ventaja fiscal: la exención de las rentas generadas por la cuenta de depósito o el seguro de vida a través del cual se canalice dicho ahorro, siempre que las cantidades aportadas sean inferiores a 5.000 euros anuales y durante un plazo al menos de cinco años.

Además, su cobro será en forma de capital y no en forma de rentas. Aunque se le ofrece la posibilidad de, una vez cumplido el plazo, reinvertir la inversión por otros cinco años.

4. Las plusvalías y/o minusvalías patrimoniales se integran en la base del ahorro

Para el ejercicio 2015 no se tendrá en cuenta el plazo de generación de las ganancias y pérdidas patrimoniales. Todas las plusvalías y minusvalías se integrarán en la base imponible del ahorro, independientemente de que se hayan generado en un plazo inferior o superior a un año.

Desaparece la posibilidad de compensar pérdidas patrimoniales de menos de un año con rentas del trabajo u otras rentas regulares. Asimismo, se introduce la posibilidad de compensar, con límites, ganancias y pérdidas con rendimientos del capital mobiliario de signo contrario.

5. Reducción del 100% al 60% en la deducción del alquiler

La última reforma fiscal fija el porcentaje de reducción al 60%, en lugar del 100%, e independientemente de la edad del inquilino. Los gastos que generen el mantenimiento de estas viviendas serán igualmente deducibles.

6. Si estás casado o tienes hijos, atento a los cambios 

El mínimo exento personal del contribuyente asciende de 5.151 a 5.550 euros, tanto si presenta declaración conjunta como individual. Si el matrimonio presenta declaración conjunta, se podrá aplicar 2.400 euros por el primer hijo y 2.700 euros por el segundo, 4.000 euros por el tercero, y por el cuarto y siguientes se amplía a 4.500 euros. Si el descendiente además es menor de tres años, se incrementará a 2.800 euros. Si, por el contrario, se presenta declaración individual entonces las cantidades se aplicarán prorrateadas entre ambos cónyuges.
Para las familias numerosas se incorpora la nueva deducción de 1.200 euros al año, y se eleva a 2.400 euros para el caso de familias numerosas de categoría especial.

7. Si eres familiar o amigo de emprendedor, tienes premio

Existe una recompensa fiscal para los amigos y los familiares de tercer grado del emprendedor que hayan decidido aportar capital para el inicio de la actividad de su start-up. 

Estas inversiones permitirán una deducción del 20% en la cuota estatal, siempre que se mantenga la participación en estas sociedades entre tres y doce años, siendo la base máxima de 50.000 euros anuales, limitando la participación hasta el 40% del capital de la entidad y cuyos fondos propios no superen los 400.000 euros al inicio del periodo.

8. Se mejora el régimen de la deducción para los donativos

Para los donativos solidarios se mejora el régimen de su deducción en la declaración de la renta de 2015. El contribuyente podrá desgravarse un 50% de los primeros 150 euros donados a una ONG, fundaciones o cualquier entidad recogida en la ley 49/2002, y un 27,5% del resto de aportaciones que se incrementará al 32,5% si la cantidad donada a una misma ONG no ha disminuido en cada uno de los tres últimos años.

DECLARACIÓN DE LA RENTA Y DESEMPLEADOS

DECLARACIÓN DE LA RENTA.

¿Tiene que hacer la declaración de la RENTA  los desempleados?

Las prestaciones por desempleo se consideran rendimientos íntegros del trabajo y, como tales, hay que declararlas

Rendimientos del trabajo

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece qué contribuyentes están obligados a presentar la Declaración y quiénes estarían exentos. En función de los ingresos procedentes de los denominados rendimientos del trabajo, los ciudadanos que hayan percibido durante 2010 rentas superiores a 22.000 euros están obligados a hacerla. Esta cantidad se rebaja a 11.200 euros anuales cuando los salarios o prestaciones provengan de más de un pagador.

Quien sólo haya percibido dinero del paro, no tendrá que declarar de manera obligatoria

Es frecuente pensar que las prestaciones por desempleo no constituyen un rendimiento íntegro del trabajo, pero no es correcto: la ley establece que todas las contraprestaciones o utilidades dinerarias o en especie que deriven directa o indirectamente del trabajo personal o de la relación laboral se consideran rendimientos del trabajo. Como la prestación por desempleo deriva de una relación laboral, se entiende como una renta más y así se cita de modo expreso en la documentación editada por la Agencia Tributaria.

Los supuestos

• La prestación como único ingreso. Una persona desempleada que hubiera cobrado a lo largo del año más de 22.000 euros por la prestación con un único pagador, tendría que hacer la Declaración del IRPF en 2011.

No obstante, no es posible llegar a este límite, ya que la máxima cuantía mensual que recibe un desempleado con hijos se sitúa en torno a 1.400 euros. Por ello, quien sólo haya percibido dinero del paro no tendrá que declarar de manera obligatoria.

• Dos pagadores. Algunas personas han trabajado durante este año y se han quedado parados con derecho a cobrar prestaciones por desempleo. Otras han percibido la prestación y después han encontrado un empleo. Aquí se considera que el Estado es un pagador más, por lo que el contribuyente tiene la obligación de presentar la Declaración de la Renta si entre los ingresos por el trabajo y por el desempleo ha percibido más de 11.200 euros. No obstante, si del segundo pagador ha cobrado menos de 1.500 euros, sólo está obligado a declarar cuando supere 22.000 euros en el presente ejercicio.

Por tanto, si el desempleado ha cobrado 13.000 euros de su empresa y 2.000 de la prestación -o viceversa-, tiene que hacer la Declaración porque sobrepasa 11.200 euros y 1.500 euros, del segundo pagador. Si hubiera percibido de un primer pagador 18.000 euros y 1.400 del segundo, no tendría obligación de hacerla.

• Pago único. En los casos de desempleo, la Agencia Tributaria también contempla otros supuestos en los que el contribuyente no tiene por qué presentar los datos del IRPF. Si al ciudadano se le ha abonado la prestación en la modalidad de pago único, estas rentas están exentas de declarar hasta el límite de 12.020 euros. El pago único se debe destinar a la integración del trabajador en sociedades laborales o cooperativas de trabajo asociado o al desarrollo de una actividad económica como autónomo. Para consolidar el derecho a la exención, la situación debe mantenerse durante cinco años. Si quienes han recibido el pago único son trabajadores con discapacidad que se convierten en trabajadores autónomos, no se aplica el límite de 12.020 euros.

El principal problema para quienes tienen que hacer la Declaración porque han trabajado durante el año y también han cobrado prestaciones por desempleo es que casi siempre les sale a pagar. Esto se debe a la baja retención de IRPF a la que está sujeta la prestación. Al sumarla con otras rentas, hace que los desempleados deban dinero al Estado.

• Declarar para desgravarse. Con independencia de las rentas obtenidas o si el desempleado ha cobrado prestación, han de hacer la Declaración los contribuyentes que tengan derecho a deducciones por inversión en vivienda, por cuenta ahorro-empresa o por doble imposición internacional. También quienes hayan realizado aportaciones a patrimonios protegidos de las personas con discapacidad, planes de pensiones, de previsión asegurados, de previsión social empresarial, seguros de dependencia o mutualidades de previsión social que reduzcan la base imponible, siempre que quieran ejercitar el correspondiente derecho.

Por lo tanto, si una persona desempleada ha pagado la hipoteca de su primera vivienda y quiere cobrar la deducción, tiene que presentar la declaración del IRPF para obtener esta desgravación.

Aunque no se esté obligado a hacer la Declaración, el desempleado puede calcular si le merece la pena presentarla porque, en algunos casos, puede salir a devolver.

¿Qué es el IBI?... Lo que conocemos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

¿Qué es el IBI?... Lo que conocemos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo directo, real, objetivo y periódico de carácter local que grava la propiedad, la titularidad de derechos reales de usufructo, de superficie o de una concesión administrativa, sobre los bienes situados en cada término municipal. Es, por tanto, un tributo que han de pagar de forma anual los propietarios de un inmueble, como una casa, un piso, un terreno, un garaje, etc, al ayuntamiento de la localidad donde se encuentren emplazados.

Este tributo grava el valor de la titularidad y otros derechos que recaigan sobre cualquier bien inmueble, pero de manera diferente en función de su naturaleza, ya sea urbano, rústico o con características especiales. Para la clasificación se recurre al catastro, además de servir como fuente de origen de las titularidades de los bienes inmuebles o los derechos reales establecidos.

El IBI es uno de los impuestos más importantes para las haciendas locales.

El IBI está regulado por la Ley de Haciendas Locales y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Su gestión se comparte entre la Administración del Estado y los ayuntamientos. 

La Ley de Haciendas Locales contempla las posibles modulaciones en los impuestos, permite establecer exenciones adicionales en determinados casos y aplicar distintos coeficientes de los tipos de gravamen aplicables en cada supuesto. 

Es uno de los impuestos más importantes para las haciendas locales, como demuestran los más de 12.000 millones de euros que se recaudaron en 2013.

¿Qué consecuencias tiene un impago del IBI?

Los propietarios de bienes inmuebles disponen de un plazo voluntario para satisfacer dicho tributo. Las notificaciones de los pagos se realizan entre 1 y el 15 de cada mes y deben abonarse el día 20 del mes siguiente.

• Fase de apremio:

En el caso de no satisfacer el tributo en el plazo voluntario, se inicia el pago en el periodo ejecutivo y se notifica una providencia de apremio, una notificación de un procedimiento iniciado por el ayuntamiento en el que se indica la existencia de una deuda por no haberla sufragado. Se establece de esta manera otro plazo similar al anterior para el pago de la deuda, pero habrán de abonarse una serie de recargos ejecutivos en forma de porcentajes sobre la deuda. La citada cantidad oscila entre un 5% y un 20%, en función del periodo del retraso.

• Diligencia de embargo:

Si transcurrido el plazo voluntario y el de apremio, la deuda continúa sin pagarse, se procederá contra los bienes y derechos del deudor tributario: desde dinero en efectivo o en cuentas abiertas en entidades de crédito, a sus bienes inmuebles. Todo ello, con la premisa de cubrir las cantidades referentes a la deuda, los intereses de demora, los recargos y las costas del procedimiento de apremio. Es decir, se dictará una diligencia de embargo sobre las cuentas bancarias o las nóminas, de acuerdo al artículo 169 de la Ley General Tributaria.

Si bien, como indica la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pueden embargarse los ingresos iguales o inferiores al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) y si los ingresos del afectado superan esa cantidad, solo se puede embargar el 30%, 50%, 60%, 25% y 10% del segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto y siguientes tramos del SMI.

En última instancia, y en caso de que la deuda no pueda satisfacerse, se procederá al embargo de la vivienda por el importe que corresponda, incluidos gastos de costas, intereses, etc.

¿Quién debe pagarlo y quién está exento del pago del IBI?

La gran mayoría de los propietarios de inmuebles están obligados al pago de este impuesto, aunque hay excepciones, puesto que la ley contempla que algunos inmuebles quedan exentos. Entre las principales excepciones destacan:

• Los inmuebles que son propiedad de la Iglesia Católica en los términos previstos en el Acuerdo de 1979 entre el Estado español y la Santa Sede sobre Asuntos Económicos. También los pertenecientes a asociaciones confesionales no católicas reconocidas por la ley.
• Los que son propiedad del Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales relacionado
  s con la seguridad ciudadana, con los servicios educativos (comisarías, cárceles o colegios) o la defensa nacional.
• Inmuebles de Cruz Roja Española, entidades sin ánimo de lucro y fundaciones.
• Sedes diplomáticas extranjeras, bienes comunales de municipios y montes vecinales.
• Los catalogados como patrimonio histórico.
• Los antiguos de las grandes ciudades.

Cómo se calcula el IBI

• Valor catastral: se parte del valor catastral del inmueble, aquel que refleja el valor del suelo en el que se ubica y el de la edificación. Se obtiene de los datos del Catastro, tomando como referencia el valor de mercado. Por lo general, el valor catastral suele ser la mitad del valor del mercado y se revisa cada diez años.
• Tipo impositivo: al valor catastral hay que aplicarle el tipo impositivo o de gravamen que cada ayuntamiento fija dentro de unos márgenes que le vienen ya impuestos.
• Bonificación: es la reducción de un porcentaje de la cuota de la que se benefician las familias numerosas o ciertos inmuebles, como las viviendas de protección oficial.
• Deuda tributaria: es la suma final que se debe pagar tras aplicar las bonificaciones a la cuota íntegra.

Siete son las mayores dificultades que se producen de manera habitual en una comunidad de vecinos

Siete son las mayores dificultades que se producen de manera habitual en una comunidad de vecinos.

1. Morosos en la finca

Se calcula que el 20% de los vecinos, de los doce millones de comunidades de propietarios que existen en España, tiene deudas con su finca. A la morosidad de los particulares se suma ahora la de los bancos y las promotoras.

Como consecuencia de la crisis financiera y del sector inmobiliario, gran número de constructoras y familias no han podido hacer frente al pago de su deuda hipotecaria y las entidades financieras, tras los desahucios ejecutados, han pasado a ser propietarias de los inmuebles. Por ello, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas alerta de la creciente morosidad que los bancos españoles están adquiriendo con las comunidades de propietarios, lo que está provocando incumplimientos en sus obligaciones económicas.

Un 20% de los vecinos, de los doce millones de comunidades de propietarios españolas, tiene deudas con su finca

En cualquier caso, las comunidades de vecinos pueden reclamar las cantidades que se les deben, a través de un juicio monitorio, siempre que la deuda pueda ser acreditada con documentos (recibos, facturas, reconocimientos de deuda, etc.). El proceso monitorio, previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos del 812 al 818), es un procedimiento más rápido que un juicio declarativo y la consecución de cobro es de un 70%. Para recurrir al monitorio (cuya duración es de unos cinco meses), las comunidades no necesitan abogado ni procurador y es el deudor quien debe hacer frente a las costas y no la comunidad.

2. Desarrollo en la vivienda de actividades prohibidas en los estatutos

A menudo, las comunidades de propietarios tienen que soportar el ruido de vecinos que organizan fiestas de madrugada, ponen la música muy alta o utilizan un taladro en su casa por la noche. Cuando en una vivienda se desarrollan actividades molestas, peligrosas, nocivas o insalubres, el presidente de la comunidad debe requerir al vecino para tratar de llegar a un entendimiento con él y que deje de realizarlas.

Si el propietario desoye estas indicaciones, es recomendable poner al corriente del asunto al administrador, además de comunicar a la Policía Municipal la existencia de ruidos, para que efectúe una medición y adopte las medidas oportunas.

En último término, la comunidad de propietarios puede proceder de manera judicial contra el vecino infractor, al emprender una acción de cesación. El juez puede ordenar el cese cautelar o definitivo de la actividad y la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios ocasionados. Asimismo, puede privar al vecino del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo que podría llegar hasta los tres años. Si el infractor es inquilino del inmueble, el juez puede obligar su desalojo.

3. Instalación de un ascensor

Uno de los conflictos más frecuentes en las comunidades de propietarios es el de la instalación de un ascensor. Mientras que los vecinos más mayores y los que viven en pisos altos quieren colocarlo, otros no lo consideran necesario, puesto que es una obra con un coste elevado que, en algunos casos, puede superar los 100.000 euros.

Por norma general, la colocación de un ascensor requiere la aprobación de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin embargo, si la finalidad del ascensor es la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o la movilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años, es suficiente con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

El coste del ascensor lo tienen que afrontar todos los vecinos (incluidos los pisos o locales bajos), independientemente del uso que se hará de él.

4. Instalación de nuevas infraestructuras en la comunidad

Son numerosas las comunidades que deciden la instalación de nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, caldera, etc.) o la colocación de una antena parabólica en la comunidad. Para este tipo de acuerdos basta con el voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.

El juez puede privar al vecino molesto del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo de hasta tres años

La comunidad no podrá repercutir el coste de dichas instalaciones, ni el mantenimiento, ni su conservación, a los propietarios que no hayan votado de modo expreso en la junta a favor de dicho acuerdo. Aun así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso a los servicios, tienen que pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

5. Pago de obras de accesibilidad si el gasto no supera doce mensualidades

Si un vecino discapacitado o mayor de setenta años solicita unas obras de accesibilidad del portal, la comunidad tiene que sufragarlas, siempre que los trabajos no supongan para cada propietario un gasto que supere lo que correspondería a doce meses de gastos comunes. 

Sin embargo, se exime de la obligación de pagar estas obras a las familias que tienen ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que para 2013 es de 6.390,13 euros), excepto cuando estos vecinos reciban ayudas públicas que impidan que el coste anual de las tareas repercutidas supere el 33% de sus ingresos anuales.

Por el contrario, cuando es la comunidad de propietarios la que adopta el acuerdo de realizar obras de accesibilidad, toda la comunidad queda obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades.

6. Mayoría necesaria para alquilar elementos comunes

El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y sin que suponga una alteración de los mismos requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del vecino afectado, si lo hubiera.

Cuando los elementos comunes tienen asignada una utilización específica o el alquiler conlleva una modificación de elementos comunes, se requiere el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. Así, el arrendamiento de la azotea de la comunidad para instalar un anuncio publicitario o una antena de telefonía, que modifica la estructura, requiere la unanimidad de los vecinos.

7. Supresión del servicio de portería o conserjería

Cada vez son más las comunidades que deciden prescindir del servicio de portería, debido a sus elevados costes. De hecho, la Ley permite suprimirlo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Qué procedimiento seguir ante un copropietario moroso

1.   Se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas. Además, en el acta conviene dejar constancia de que se exigirá la deuda mediante una acción judicial. Hay que tener en cuenta que solo se puede reclamar la cantidad que se certifique en la reunión.

2. La deuda debe ser notificada al moroso de forma fehaciente a través de burofax o acta notarial. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino moroso o, si se desconoce, a través del tablón de anuncios de la comunidad (firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente), durante un plazo de tres días. Concluido ese tiempo, se considera notificado.
3. Si tras el requerimiento extrajudicial el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo qque debe a la comunidad y se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está ubicada la finca. Junto con la reclamación de la cantidad adeudada, hay que incorporar el certificado de deuda con el visto bueno del presidente de la comunidad.
4. Una vez presentada la demanda, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y se archivarán las actuaciones.
5. Si el moroso presenta un escrito de oposición, el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario), en el que sí es necesario abogado y procurador, cuando lo reclamado supera los 2.000 euros. Si el demandado no comparece, se dicta un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. En caso de que no pague, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.